Zadanie mam  trudne gdyż  raczej lubimy udzielać rad niż ich słuchać. Część z nas preferuje naukę na własnych błędach. Taka forma nauki niesie ryzyko dużej straty. Drogi Kliencie korzystaj z usług doradcy. Wszak masz zamiar kupić lub sprzedać  nieruchomość a nie bochenek chleba. Tego ostatniego nie kupujesz z nieznanej Ci piekarni i o jego pochodzenie wypytujesz sprzedawcę, przed włożeniem go do koszyka.

 Rada pierwsza: zanim podejmiesz decyzję o nabyciu lub sprzedaży nieruchomości dowiedz się kto Ci może udzielić porady.

Nie trzeba daleko szukać .Uprawniony do tego jest  pośrednik w obrocie nieruchomościami.  Robi to zgodnie  z art. „180 pkt 1a” ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ten przepis pozwala mu  wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradzać w zakresie rynku nieruchomości.

Rada druga: poproś pośrednika o radę.

Nie odmówi i najczęściej będzie ona miała formę rozmowy. W sprawach bardziej skomplikowanych, wymagających np. analiz i ekspertyz zachęcam do zawarcia pisemnej i odpłatnej umowy. Sprecyzuj, najlepiej na piśmie , swoje pytania i wątpliwości i oczekuj konkretnej odpowiedzi. Pośrednik zaś może  :

1. udzielić Ci  ustnej porady - np. na temat cen transakcyjnych na gorzowskim rynku  nieruchomości; członkowie Gorzowskiego Konsorcjum Biur Nieruchomości dysponują największą wieloletnią bazą danych na ten temat

2. napisać opinię na wnioskowany przez Ciebie temat- np. kreowania wzrostu wartości nieruchomości

3. dokonać pisemnej oceny – np. Twojego  pomysłu inwestycji na rynku nieruchomości

4. sporządzić analizę- np. w jakie nieruchomości , biorąc pod uwagę ceny transakcyjne  na gorzowskim rynku nieruchomości najbardziej opłaca się inwestować

5. sporządzić ekspertyzę – np. dotyczącą optymalnej lokalizacji dla określonego przez Ciebie przyszłego sposobu korzystania z nieruchomości lub odwrotnie - optymalnego sposobu wykorzystania nieruchomości dla znanej już lokalizacji

6. sporządzić studium opłacalności dla danej inwestycji w nieruchomości

Oczywiście możliwe są również inne , nie wymienione formy doradzania.

Rada trzecia: korzystaj, drogi Kliencie, z porady wtedy:

- gdy oceniasz że masz zbyt mało wiedzy by podjąć decyzję kupna lub sprzedaży nieruchomości

- gdy w zamyśle kupna lub sprzedaży nieruchomości widzisz jakieś nie do końca rozpoznawalne i trudne do oceny ryzyko

- gdy szukasz profesjonalnego potwierdzenia swego pomysłu lub jego zaniechania

- gdy  Ty sam lub Ty i Twoi najbliżsi rady rzeczywiście potrzebują

Rada czwarta : korzystaj z porady takiego pośrednika o którym możesz sądzić że:

- jest niezależny – np. nie jest związany z developerem , zbywającym , kredytodawca itp.

- jest rzetelny czyli należycie wypełniający swoje obowiązki

- godny zaufania

Finałem zawodowego doradzania jest :

– rozpoznanie twojego problemu: np. ceny zbywanej nieruchomości

– jego zbadania :  np. ceny oferowanej do nabycia nieruchomości  poprzez analizę cen transakcyjnych

– sporządzenie zalecenia : np. kupić nieruchomość , negocjować lub odstąpić od zamiaru kupna  

– pomoc w przeprowadzeniu transakcji

Pośrednik jako doradca może wystąpić w roli :

– eksperta udzielającego porady , piszącego opinię czy ocenę, sporządzającego analizę czy ekspertyzę

– doradcy inicjatora, który: np. kreuje nowe możliwości korzystania z nieruchomości, wskazuje na możliwość generowania większych dochodów lub podniesienia wartości nieruchomości

Rada piąta: zlecaj pośrednikowi konkretny , najlepiej pisemnie sformułowany problem i oczekuj wyniku jego pracy w tej samej formie.

Pośrednik doradzając ponosi odpowiedzialność wobec klienta. Jaki jest to rodzaj odpowiedzialności?  To jest odpowiedzialność eksperta dotycząca tylko i wyłącznie zgodności jego ocen i opinii z aktualnym - na datę ich sporządzenia - stanem wiedzy.

Wniosek : pośrednik nie odpowiada za to ,że zawarty w jego analizie okres zwrotu z inwestycji nie został przez inwestora zrealizowany , o ile jego analiza była oparta na rzetelnych danych , były prawidłowo zidentyfikowane ryzyka i prawdopodobieństwo ich wystąpienia.

Jest tak dlatego że autor analizy nie odpowiada za zdarzenia przyszłe zależne i niezależne od inwestora , które miały wpływ na przychody z inwestycji.

Rada szósta: rada radą lecz za realizację zamiaru odpowiadasz Ty , drogi Kliencie  i może być tak że mimo najlepszej Twojej woli i realizacji wystąpią zdarzenia losowe które utrudnia bądź uniemożliwią realizacje  zamiaru.

Panuje dość powszechnie opinia że zakup mieszkania jest inwestycją prostą , nie rodzącą komplikacji. Bywa tak,  ale niekiedy  zakup mieszkania rodzić może w przyszłości określone komplikacje osobiste, rodzinne i skutki finansowe.

Przyjmijmy ze stan prawny nieruchomości jest właściwy dla przeprowadzenia transakcji kupna / sprzedaży. Kupujący dysponuje gotówką. Cena i termin jest uzgodniona. Cóż tylko kupować. No właśnie tylko co i gdzie.

Drogi Kliencie czy chciałbyś coś wiedzieć na temat geografii społecznej naszego miasta? Czy ma ona znaczenie dla Twojej decyzji inwestycyjnej ? Generalnie wiemy że (za)mieszkamy w określonej społeczności, np. na osiedlu i w określonej przestrzeni. Wiemy że przestrzeń ma różne cechy . Niektóre części miasta lub osiedla podobają nam się bardziej, inne mniej. Niekiedy formułujemy pogląd że na tym osiedlu miło się mieszka. Ten opis jest prawdziwy. Wiemy też że ma swoje przyczyny. Może on być powodowany gęstością istniejącej i/ lub planowanej zabudowy , dostępnością powierzchni wspólnie użytkowanych – np. wielkością , wyposażeniem i dostępnością placu zabaw. Czy jest lub będzie to przyjazne miejsce zamieszkania decyduje też możliwość dojazdu , zaparkowania , zakupów itp. Czyli ważny jest stan teraźniejszy ale nie mniej ważny jest stan przyszły wybranej lokalizacji.

A teraz opis transakcji z gorzowskiego rynku. Kilka lat temu obecny właściciel kupił mieszkanie w nowej niewysokiej zabudowie na nowym modnym osiedlu w Gorzowie. Inwestor oferował oprócz mieszkania  garaże dla części mieszkańców , dla innych miejsca na parkingu, plac zabaw itp. Wizja była piękna i realizacja z pozoru dobra.

Niestety mój Klient nie zadał pytania, lub też nikt mu nie powiedział co będzie w sąsiedztwie. A tam wybudowano wysokie budynki  mieszkalne . Posadowiono je bardzo gęsto . Brakuje miejsc dla parkowania. Mieszkańcy zajmują samochodami każdy skrawek terenu , zastawiają drogi dojazdowe. Zagęszczenie zabudowy skutkuje intensywnością zamieszkania i korzystania z terenu. Dochodzi do rywalizacji o przestrzeń wspólną. Matki chcą bezpieczeństwa dla siebie i dzieci a kierowcy oczekują możliwości wjazdu i parkowania.

Stan ten ma skutek nie tylko w postaci uciążliwości w użytkowaniu i życiu lecz także negatywnie wpływa na wartość kupionego mieszkania. Jest to o tyle istotne że , w odróżnieniu od czasów naszych rodziców , najczęściej nie będziemy mieszkać w pierwszym mieszkaniu do końca swego życia i z różnych powodów zechcemy je sprzedać.

Czy można było opisane skutki rozpoznać?  Sądzę że tak. Spotkanie z pośrednikiem w celu oceny zamiaru kupna mieszkania może przyczynić się, w oparciu o dostępne dokumenty takie jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, decyzje administracyjne takie jak warunki zabudowy i zagospodarowania działek sąsiednich , wydane zezwolenia na budowę,  do uzyskania pełniejszej informacji o zaletach i wadach wybranej lokalizacji. A to może pozwolić na nieemocjonalny a racjonalny wybór. W tym mógłby pomóc Ci pośrednik rynku nieruchomości w roli doradcy. Wszak kto pyta ... to mniej błądzi.

Waldemar Jesis